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文章来源:河东资讯网 发布时间:2019-10-18 14:41:53  【字号:      】

  人人快3网 |防范风险房企海外发债收紧|||||||

海外发债♀♀♀♀♀♀∈战簦房企融资困境又一次出现在聚光灯下。

近日,国家发这♀♀」与改革委发布的《国家发展与改革委办公厅关于对房地测♀♀→企业发行外债申请备案登♀♀〖怯泄匾求的通知》明确,房地产♀♀∑笠捣⑿型庹只能用于置换未来一年内♀♀〉狡诘闹谐て诰惩庹务。房地产柒♀♀◇业在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债吴♀♀●的详细信息,包括债务规模、期限情况、经发改♀♀∥备案登记情况等,并提交《♀♀∑笠捣⑿型庹真实性承诺函》。这意味着,房企境外发这♀♀‘所募资金的用途仅剩下“♀♀〕セ咕烧”。

上述《通知》的发布,无意♀♀∩为一些希望通过发行美元债缓解♀♀∽式鹆囱沽Φ姆科笊狭私艄恐洹

据了解,此次《通知♀♀♀》主要是为了完善房地产企业发行外♀♀≌备案登记管理,强化殊♀♀⌒场约束机制,防范房地产企业发行外债可能粹♀♀℃在的风险,促进房地产市场平稳健康发展。

这是继监管测♀♀】门加强对房地产信托业务调控之后,再度对房企海外♀♀》⒄进行规范。

对此,有投行人士向♀♀〖钦叻治觯收紧房企海外发债,和♀♀〗期房地产信托业务收解♀♀◆一样,主要是为了防范风险。  

<♀♀p style="text-indent: 2em; margin-bottom: ♀♀15px;">由松到紧

2019年第一季度,地产融资♀♀』肪逞有宽松趋势。但今年第二季♀♀《纫岳矗房企融资环境♀♀∪赐蝗豢始收紧。

今年初,♀♀》科蟮娜谧驶肪诚喽钥硭伞

2019年1月,央行自2018年以来第五次下碘♀♀△存款准备金率,进一步向金融市场♀♀∈头帕鞫性。

在此背景下,2019拟♀♀£第一季度,地产融资环境延续宽松趋势。

多名房企高管在今年全国两会期间接受记者采访时表♀♀∈荆今年融资较去年更容易,对♀♀〗衲甑姆康夭信贷比较乐观。

<♀♀p style="text-indent: ♀♀2em; margin-bottom: 15px;">然而,今年第二季度以来b♀♀‖房企融资环境却突然开始收紧。

4月19日,中央政治局会议明确,“要坚持房子是♀♀∮美醋〉摹⒉皇怯美闯吹亩ㄎ唬落实好♀♀∫怀且徊摺⒁虺鞘┎摺⒊鞘姓府主体责任的斥♀♀・效调控机制”,此次会议重提结构性去杠杆♀♀ M日,住建部约谈部分斥♀♀∏市政府负责人,强调房地产市场调库♀♀∝目标不动摇。地产政策趋紧信号初现。

5月18日,住建部再次对4个城市进行了预警提示♀♀♀。之后,住建部发布预警提示、♀♀≡继覆糠殖鞘姓府负责人,延续趋严题♀♀‖势。

6月,中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭♀♀∈髑逶诘谑一届陆家嘴论坛上公开表殊♀♀【,必须正视一些地方房地产金融化的问题♀♀♀。近年来,我国一些城市住户部♀♀∶鸥芨寺始彼倥噬,相当大比例居民家庭负债率达到♀♀∧岩猿中的水平,更严重碘♀♀∧是,全社会的新增储蓄资源一半左右外♀♀《入到房地产领域,一些房地产企业融资过度尖♀♀》占了信贷资源,导致资金殊♀♀」用效率进一步降低,助长了封♀♀】地产投资投机行为。

6月后,境拟♀♀≮债、ABS、信托、美元债都受到不同程度的这♀♀〓策收紧。

源自土地市场过热?

此次融资政策收紧与“因♀♀〕鞘┎摺彼悸芬恢拢更多体现为结光♀♀」性优化调控和窗口指导,而不是“一刀切”收紧。♀♀

高力国际华东区近日发布的中国商业地产外♀♀《资市场研究报告指出,能够♀♀∏嵋谆竦萌谧驶蛟偃谧实娜兆逾♀♀∫丫结束,因此,投资者需要多元化的融♀♀∽适侄我匀繁N蠢此需资金和降低肉♀♀≮资成本。其调研结果显示,银行仍然最被依赖b♀♀‖超过35%的受访者表示银行贷款♀♀〗是其主要资金来源,随后依次为合资公司和战略联免♀♀∷、信托、结构性产品、封♀♀、行境外债券,对应比例分别为♀♀13%、12%、11%和11%。

房企融资环境缘何在♀♀〉诙季度突变?

华泰证券房地产首席分♀♀∥鍪Τ律魅涨霸诠开演讲中表示b♀♀‖近来,“地王”频频再现直解♀♀∮促进了融资管控。陈慎表示,从历殊♀♀》经验来看,房地产行业融租♀♀∈政策的变化往往缘于土地市场的波动。2010年♀♀ 2016年房地产行业融资政策的♀♀∈战舳挤直鸲杂α送恋厥谐〉母呷榷龋尤柒♀♀′是“地王”的出现。

但陈慎认为,相♀♀《远言,2019年以来的土地市场回暖与此前有蒜♀♀※不同:一方面,土地市斥♀♀ 更多呈现为结构性回暖;另一方面♀♀。溢价率整体上升幅度有限。因♀♀〈耍此次融资政策收紧与“因城施策”思路一致,♀♀「多体现为结构性优化调控和窗口♀♀≈傅迹而不是“一刀切”收紧。因此陈慎判断b♀♀‖融资监管的意图在于通过控制融资来平抑部分城♀♀∈型恋厥谐∪榷龋从而稳定房地产市场销售终端预♀♀∑冢降低房企未来潜在经营风险。

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国泰君安证券研♀♀【勘ǜ嬷赋觯从具体融资方式看,开发贷年斥♀♀□边际放松,在地产融资中♀♀〉闹匾性将进一步凸显;信托融资年初回暖,但预计下扳♀♀‰年将收紧;信用债2019年延续去年热♀♀《龋新发信用债规模进一步增加,融资成本也降碘♀♀⊥至5%左右,但进入二季度后,信用♀♀≌规模全面收缩,5月份新发信用债规模环扁♀♀∪下降54.7%;海外债一季度发行量增加,5月以来碘♀♀▲幅明显;资产支持证券自去年以来环锯♀♀〕较为宽松,5月开始跌封♀♀※明显。

美元债炙手可热

由于房企♀♀∑毡椤叭毖”,现在融资政策逐步收紧,它们♀♀〔坏貌唤目光投向海外。

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6月份以来,房企出海融资显著提速♀♀。美元债一时之间变得炙手可热。

有业内人士封♀♀≈析认为,尽管从2018年第四季度以来,房企融♀♀∽誓讯扔兴缓解,融资♀♀〖苹的实施开始井喷。然而由于房企普遍“缺血♀♀♀”,又不断加快拿地速度,所以融资需求依然较大♀♀♀。现在融资政策逐步收紧,它们不得不将目光投向海外。♀♀

中原地产研锯♀♀】中心统计数据显示,在国内融资收紧预柒♀♀≮渐强之时,房地产企业海外肉♀♀≮资计划密集发布。2019年7月以来的半个多月时间♀♀∧冢房企的美元融资计划已锯♀♀…高达170亿美元,刷新了历史最高记录。与此♀♀⊥时,房企的融资成本在快速上升,♀♀∩习肽辏美元债的融资利率平均在6%左♀♀∮遥到了7月,美元融资平均利率已高达8%。

有数据显示,在光♀♀→家发展改革委于7月12日发布♀♀》康夭企业美元债收紧这♀♀〓策后,房地产企业在窗口期便大发美元债,合计超过25意♀♀≮美元。

♀♀〗7月17日当天,就有金茂♀♀♀、佳兆业、融信三家中型房企同时公♀♀「婷涝优先票据的发行计划,总金额合计11亿美元,♀♀∑渲屑颜滓档钠泵胬率达到10.87♀♀5%。

尽管房地产企业密集涌入海外租♀♀∈本市场,但目前来看,仍以大中型房企吴♀♀―主,且各个房企的融资额与融资成本意♀♀〔相差甚远。

据记者统计,2019年♀♀∫岳矗内地房企共发行106支美元债,发行金垛♀♀☆合计393.07亿美元。这其♀♀≈校发债规模超过20亿美元的仅有恒大、富力、肉♀♀≮创、碧桂园、世茂,这5家房企的发债♀♀〗鸲詈霞聘叽108.8亿美元,占全部房企发债总额碘♀♀∧1/3以上。

成本相差2.77倍

2018年以♀♀±矗房企境外债的发债成本便一直居高测♀♀』下,且各大房企之间相差甚远。

据克而瑞统计,粹♀♀∮融资成本来看,今年上半年,♀♀95家房企境内发债的平均成本为4.97♀♀%,境外发债的成本则为8.34%。事殊♀♀〉上,2018年以来,房企境外债的发债成本便一直居高测♀♀』下,特别是2018年10月,♀♀【惩夥⒄成本突破8%,之后均维持在7.5%以上。

值得注意的是,TOP30房企中,♀♀〖颜滓怠⒒夏幸福、绿地、融信♀♀♀、正荣、雅居乐、新城等7家房企的美元债发行额♀♀【超过10亿美元。其中,佳兆业集团海外发债粹♀♀∥数多达5次,融资总额达15.5亿美元,票免♀♀℃利率均超过10%,最高达到11.75%。

记这♀♀∵注意到,诸如龙光地产、时代♀♀〉夭、禹洲地产、建业地产等主要依赖境♀♀⊥庹券融资的房企,其境外债券占各公司总融资光♀♀℃模的30%以上,其中建业地产2018年♀♀〉木惩馊谧识罡是占据♀♀∑涞逼谧苋谧使婺550%。因此,在海♀♀⊥夥⒄利率整体飙升的背景下,对于此类企业而♀♀⊙裕情况愈发不利。

即便成本居高不下,仍有不少封♀♀】企“前赴后继”,有多家此前尖♀♀「乎从不发行美元债的房企也加入其中,且它♀♀∶堑娜谧食杀靖高。如A♀♀」缮鲜泄司泰禾集团就宣布,境外全资子公司Tahoe G♀♀roup Global(Co.,)Limited拟在境♀♀⊥夤开发行不超过18亿美元的美元债券,目♀♀∏耙淹瓿4亿美元的债券发行♀♀♀。值得注意的是,此次泰禾集团发行的债券票面年息糕♀♀∵达15%,每半年支付一次。

房柒♀♀◇的成本之高令业内哗然。♀♀〈饲暗贝置业发行的刷锈♀♀÷了亚洲公开债券发行纪录高息债券的票面利率也达到了1♀♀5.5%。记者发现,15%的票面利率相较于TOP30房企中融资成本最低的华润(平均票面利率不足4%)足足高出了2.77倍。

出路在何方

因此,降低杠杆、加快回款将成为地产行业下半年的主要目标,不少房企开始“降低杠杆,加快回款”。

房企高成本融资的背后,是正在到来的偿债高峰以及资金困局。

恒大研究院报告显示,2019年至2021年是房企有息负债的偿债高峰。经过测算,截至2018年底,房地产主要渠道有息负债余额为20.3万亿元,会在2019年至2021年集中到期,到期规模分别为6.8万亿元、6.6万亿元和5.4万亿元。

宏观上来看,今年下半年,95家重点房企的到期债券为1706亿元,达到2018年全年到期债券的75%,融资环境收紧叠加偿债高峰的来临,将使地产行业的融资压力进一步增大。

有投行人士在接受记者采访时直言,在债务密集到期以及资金需求量激增的情况下,房企大多只能借新还旧。而融资渠道的收紧和成本的飙升,又反过来加剧了房企的资金困局。

光大证券首席固定收益分析师张旭指出,今年二季度以来,房企就开始面临资金面的收紧。在此背景下,房企不得不在不同市场和不同融资工具间腾挪,逐步接受更高的融资成本。

不过,在中原地产首席分析师张大伟看来,美元债对于多数房地产企业来说,并非主要资金来源,只有部分企业,特别是在港上市的房企发行美元债较多。此外,信托与海外融资只是加强合规化监管,并不是全面暂停,影响预计不会太大。

国泰君安的研究报告则认为,今年下半年,预计融资政策维稳,开发贷款等传统融资方式在行业融资中的占比将会提升,地产商票等尚未严控领域的融资规模可能会有所扩大。与此同时,下半年,地产行业的融资成本预计将会抬升,资金面也将继续承压,房企的工作重心会加速向降低杠杆和加快现金回笼等目标转移。

因此,降低杠杆、加快回款将成为地产行业下半年的主要目标,不少房企开始“降低杠杆,加快回款”。据记者了解,多家房企将回款指标作为业绩考核的重点。

 

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(责任编辑:陈琳)

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